// //]]>
Κυριακή 30 Απριλίου 2017
logo
Φορολογική Βιβλιοθήκη

Σχόλια - Αναλύσεις

Αναγκαία η αλλαγή νομοθεσίας στις οικοδομικές επιχειρήσεις
Από τον Ορέστη Σειμένη , φοροτεχνικό-συγγραφέα

18 Μαι 2015 - 09:34

Picture 0 for Αναγκαία η αλλαγή νομοθεσίας στις οικοδομικές επιχειρήσεις

«ΩΔΙΝΕΝ  ΟΡΟΣ ΚΑΙ ΕΤΕΚΕ ΜΥΝ»

ΤΟ ΤΕΡΑΣ  ΤΗΣ  ΓΡΑΦΕΙΟΚΡΑΤΙΑΣ και Η ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΣΥΓΚΥΡΙΑ

«ΕΧΕΙ ΚΤΥΠΗΣΕΙ» ΤΙΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ  ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ, ΑΛΛΑ ΚΑΙ ΤΗΝ  ΕΡΓΑΣΙΑ  ΤΩΝ ΛΟΓΙΣΤΩΝ-ΦΟΡΟΤΕΧΝΙΚΩΝ»

ΜΙΑ ΠΡΟΤΑΣΗ  ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΛΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΥΣ  ΣΧΕΤΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ

 

Από τον Ορέστη Σειμένη , φοροτεχνικό-συγγραφέα

 

Oταν στις 5  Αυγούατου του 2005, με την ευκαιρία της εφαρμογής του ΦΠΑ στα ακίνητα,  ο τότε Υφυπουργός Οικονομίας και Οικονομικών εδωσε στην δημοσιότητα τό Σχέδιο Νόμου για τις Οικοδομικές Επιχειρήσεις, όλοι πιστέψαμε ότι, επιτέλους, θα βελτιωθούν οι διαδικασίες καί θα μειωθούν οι ταλαιπωρίες, οι επιβαρύνσεις  αλλά και οι γραφειοκρατίες που αφορούσαν τις εργασίες στα ακίνητα.

Θεωρήσαμε τότε ότι ήταν ευκαιρία  για να ξεκινήσει η νομοθεσία  αυτή από μηδενική βάση καί  να απλοποιηθούν οι , όποιες, χρονοβόρες και άσκοπες διαδικασίες. 

Πέρασε  τό Β΄ εξάμηνο του 2005. Ηταν το εξάμηνο της  αναμονής. Ολοι περιμέναμε  με αγωνία τίς  νεες  αλλαγές :

1.      Για  τό ύψος των αυξήσεων, και κάθε πότε, των Αντικειμενικών Αξιών

2.      Για την μεταβολή των Αντικειμενικών Αξιών των ακινήτων ανά τακτά χρονικά διαστήματα 

3.      Για τόν τρόπο εφαρμογής του ΦΠΑ στά ακίνητα

4.      Για την τρόπο εφαρμογής του Φόρου Αυτομάτων Υπερτιμήματος (θα ίσχυε τότε)

5.      Για τόν τρόπο εφαρμογής του Φόρου Συναλλαγών  (θα ίσχυε τότε)

6.      Γιά  τήν αλλαγή  τών πινάκων του φόρου δωρεών-κληρονομιών

7.      Για τήν αύξηση της απαλλαγής του αφορολογήτου ποσού στίς δωρεές και κληρονομιές

8.      Για τήν αύξηση της απαλλαγής του αφορολογήτου ποσού στίς γονικές παροχές

9.      Για τον προσδιορισμό του τιμήματος του μεταβιβαζομένου ακινήτου

10.  Για την αυτοπαράδοση των απούλητων ακινήτων

11.  Για την επιστροφή του ΦΠΑ στις οικοδομικές επιχειρήσεις

12.  Για το Ε9 στις σχέσεις εργολάβου-κατασκευαστή

13.   κλπ

Οσο περνούσε  ο καιρός η αγωνία μας μεγάλωνε για τό τελικό κείμενο του Νόμου που οι φήμες αλλά και οι συνεχείς διαβεβαιώσεις του κ. Υφυπουργού, λέγανε ότι  θα ίσχυε από την 1/1/2006 .

Καί πράγματι! Στίς 27 Δεκεμβρίου 2005  δημοσιεύθηκε στο Φύλλο της Κυβερνήσεως ο Νόμος 3427/05. Η περιέργια των φοροτεχνικών, των κατασκευαστών, των μηχανικών των συμβολαιογράφων κλπ ήταν αυξημένη. Επιτέλους θα είχαμε  τόν Νόμο με τίς νέες ρυθμίσεις, για να εργασθούμε καί να βοηθήσουμε τίς  επιχειρήσεις και τόν Ελληνα  φορολογούμενο (αγοραστή ακινήτων, δωρεοδόχο, κληρονόμο, φορολογούμενο στη γονική παροχή, οικοπεδούχο, κατασκευαστή, κλπ).   

Διαβάσαμε προσεκτικά τόν Νόμο και δεν καταλάβαμε πολλά πράγματα. Σε πολλά σημεία του  παρέπεμπε  σε ...μελλοντικές ρυθμίσεις του κ. Υπουργού Οικονομίας καί Οικονομικών.

Περνούσε ο καιρός και όλοι μας περιμέναμε υπομονετικά για να διαβάσουμε τίς δημοσιεύσεις που θα έκανε  ο κ. Υπουργός των Οικονομικών για τις ρυθμίσεις αυτές.

 

 

Σκεφτόμαστε και περιμέναμε  με  απορία  :

§  Θα  δώσουν καλή λύση για τίς περιπτώσεις εξαίρεσης από το ΦΠΑ που η αδεια εκδόθηκε  μετά τήν 1/1/2006 καί ο πλήρης φάκελλος είχε  κατατεθεί μέχρι την 25/11/2005 ;

§  Θα  δώσουν σωστή λύση για τίς περιπτώσεις απαλλαγής από το ΦΠΑ που η οικοδομική άδεια εκδόθηκε  μετά τήν 1/1/2006 καί ο πλήρης φάκελλος είχε  κατατεθεί μέχρι την 25/11/2005 καί μεχρι την ημερομηνια  αυτή είχε  υπογραφεί το Προσύμφωνο και τό Εργολαβικό Κατασκευής της οικοδομής ;

§  Ποιές θα ήταν οι νέες διαδικασίες για τίς δηλώσεις μεταβίβασης των ακινήτων με τον ΦΠΑ;

§  Πώς θα παρακολουθείται τό προυπολογιστικό και το απολογιστικό κόστος στίς οικοδομές;

§  Πώς θα αφαιρείται ο ΦΠΑ τών εισροών   τού εργολάβου;

§  Mε πόσον ΦΠΑ θα επιβαρύνεται ο οικοπεδούχος ;

§  Θα παταχθεί η γραφειοκρατία;

§  Ποιά θα είναι η σχέση και η παρεμβατικότητα του εφόρου;

§  Πώς θα φορολογούνται τα παλαιά ακίνητα ;

§  Τί θα γίνει με τό καθεστώς  τών μεταβιβάσεων από χαριστική αιτία;

§  Κλπ

Την 9η Μαρτίου 2006 άρχισε η δημοσίευση τών ΠΟΛ με τίς οποίες το Υπουργείο των Οικονομικών επιχειρούσε να διευκρινήσει τίς νέες διατάξεις.

Οι ασάφεια και η προχειρότητα στο μεγαλείο τους. Οι επεξηγηματικές εγκύκλιοι (ΠΟΛ.)  που εκδόθηκαν τελικά ανήλθαν σε  43 !!!.

Η απογοήτευση ήταν μεγάλη . Μπόλικη γραφειοκρατία. Γραφειοκρατία που δεν οδηγεί πουθενά. Στενοχωρεί τόν πολίτη, εμποδίζει τίς  οικοδομικές επιχειρήσεις να συνεχίσουν τό έργο τους απρόσκοπτα , δημιουργεί πολύπλοκες εργασίες στούς φοροτεχνικούς, δημιουργεί πρόσθετη και αντιπαραγωγική εργασία στά φοροτεχνικά όργανα , δίνει υπερεξουσίες  στό έφορο και  επιμερίζει την εργασία σε ...δύο εφορίες.

Μπορούμε να δούμε μερικές γραφειοκρατικές και αντιπαραγωγικές εργασίες που επιβάλλονταn από τίς παραπάνω διευκρινιστικές ΠΟΛ. του Υ/Οικονομικών

  1. ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΑ ΔΥΟ ΕΦΟΡΙΩΝ

Στην εφορία τού ακινήτου θα υποβάλλομε τό προυπολογιστικό κόστος και τίς  Ειδικές Δηλώσεις Εισοδήματος.

Στην εφορία της έδρας θα γίνονται όλες οι άλλες εργασίες – υποχρεώσεις του φορολογουμένου αλλά και ο τελικός  έλεγχος  για τά στοιχεία της οικοδομής.

Ο φορολογούμενος και ο εργολάβος – κατασκευαστής θα έχουν δύο εστίες για την διεκπεραίωση τών εργασιών τους. Εάν η ΔΟΥ του ακινήτου είναι μακριά από την εδρα του εργολάβου τότε η ταλαιπωρία θα είναι πολύ μεγαλύτερη.

    

  1. ΓΡΑΦΕΙΟΚΡΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΞΑΙΡΕΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΦΠΑ

Ο Νόμος 3427/05 ορίζει ότι ο εργολάβος μπορεί να εξαιρεθεί από την υποχρέωση του ΦΠΑ εάν

  • Εχει υποβάλλει πλήρη φάκελλο στην Πολεοδομία μέχρι 25/11/2005
  • Εχει υπογράψει προσύμφωνο και εργολαβικό κατασκευής με τόν Οικοπεδούχο (στην περίπτωση της αντιπαροχής)
  • Εάν έχει εκδοθεί η αδεια της οικοδομής μετά  την 1/1/2006

Μέ την ΠΟΛ 1038 ορίζετo ότι ο εργολάβος – κατασκευαστής έπρεπε να κάνει άιτηση στην  Πολεοδομία για να του δοθεί βεβαίωση ότι έχει κατατεθεί  ο πλήρης φάκελλος στην Πολεοδομία μεχρι 25/11/2006 καί μαζύ με τα επικυρωμένα αντίγραφα τής  αδείας οικοδομής καί τού πρόσύμφωνου-εργολαβικού   να ..........ζητήσει από τον εφορο της εδρας της επιχείρησής του .......την εξαίρεση από τον ΦΠΑ.

Αυτό κι αν ήταν γραφειοκρατία! .Γραφειοκρατία χωρίς λόγο!

 

  

  1. ΒΙΒΛΙΟ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ : ΓΙΑΤΙ ;

Μέ την ΠΟΛ 1039/9.3.2006 ορίζετo ότι ο εργολάβος –κατασκευαστής υποχρεούτo να τηρεί  ΒΙΒΛΙΟ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ στό οποίο έπρεπε να καταχωρεί όλα τα δικαιολογητικά των δαπανών κατασκευής. Μέτα είναι υποχρεωμένος  να καταχωρεί τίς ίδιες αυτές δαπάνες και στά βιβλία του (Εσόδων-Εξόδων για τά απλογραφικά βιβλία ή στό Ημερολόγιο καί στήν Αναλυτικό Καθολικό –καρτέλλα για τα διπλογραφικά –σήμερα-βιβλία) Τό αποτέλεσμα είναι τό ίδιο αφού στα διπλογραφικά βιβλία τό αναλυτικό αλλά και τό συνολοκό κόστος της οικοδομής φαίνεται  στην καρτέλλα , αλλά και σέ ιδιαίτερη στήλη προκειμένου για απλογραφικά βιβλία .

Επομένως τό Υπουργείο ζητούσε να γίνεται η καταχώρηση τών τομολογίων δύο φορές (μία στο βιβλίο κοστολογίου και μια στό ημερολόγιο της επιχείρησης ) και αυτό ήταν  πρόσθετη γραφειοκρατία αφού δεν προέκυπτε κάτι τό ιδιαίτερο από την διπλοκαταχώρηση αυτή.

 

  1. ΛΑΘΟΣ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ …….

Τό Υπουργείο των Οικονομικών  θέλει να τηρείται τό Βιβλίο Κοστολογιου στην έδρα του υποχρέου εργολάβου κατασκευαστή. Σε περίπτωση που ο εργολάβος επιθυμεί να τηρήσει τό Βιβλίο Κοστολογίου εκτός εδρας, δηλαδή στην Οικοδομή,  πρέπει ο φορολογούμενος εργολάβος να κάνει αίτηση στόν εφορο της εδρας της  επιχείρησής του και ο έφορος να εγκρίνει τήν τήρηση αυτή ....

Ποιά είναι η σκοπιμότητα τής  αίτησης και της  έγκρισης από τόν έφορο; Καμιά. Θα μπορούσε ο εργολάβος να κάνει μια γνωστοποίηση στόν έφορο ότι θα  τόν εξυπηρετούσε για λόγους οργανωτικούς της επιχείρησής του να τηρήσει τό βιβλιο κοστολογίου στήν οικοδομή . Τό θέμα είναι να γνωρίζει ο εφορος σε ποιό σημείο τηρείται τό βιβλίο αυτό για να μπορεί να το ελέγξει καί να μην δημιουργεί προβλήματα στην λειτουργία τών επιχειρήσεων αυτών.

 

  1. ΑΥΤΟ ΔΕΝ ΤΟ ΓΝΩΡΙΖΑΝ ή ΔΕΝ ΤΟ ΕΙΔΑΝ …….

Ας υποθέσομε ότι ο εργολάβος «Χ» ανέγειρε το 2006 δύο πανομοιότυπες οικοδομές 120 μ2  η κάθε μία, σε δύο περιοχές :  μία στην περιοχή της Βουλιαγμένης και μία στα Σεπόλια.

Η κάθε μία  κόστισε  1.000.000€

Η αντικειμενική αξία της οικοδομής στην Βουλιαγμένη ανήλθε  π..χ.  σε  5.000.000€

Η αντικειμενική αξία της οικοδομής στα Σεπόλια  ανήλθε  π..χ.  σε  2.500.000€

Αρα η οικοδομή στην Βουλιαγμένη άφησε κέρδος  4.000.000€

             και η οικοδομή στα Σεπόλια άφησε κέρδος 1.500.000€

Φαντασθείτε ποια ζημιά δημιουργήθηκε στο κράτος (φόρος εισοδήματος και ΦΠΑ κατά την μεταβίβαση του νεόδμητου) εάν οι δύο οικοδομές πουλήθηκαν (το 2006) σε μεγαλύτερες εμπορικές αξίες …….

 

 

  1. ΤΟ ΑΝΑΓΡΑΦΟΜΕΝΟ ΤΙΜΗΜΑ ΣΤΟ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ

Τό Υπουργείο των Οικονομικών με τον νόμο 3427/27-12-2005 προσδιόρισε ότι η αντικειμενική αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου μπορεί να είναι το τίμημα πώλησης όταν δεν ήταν δυνατόν να προσδιοριστεί το πραγματικά καταβαλλόμενο τίμημα .» Αυτό έδωσε την ευκαιρία στους συναλλασσόμενους να αναγράφουν στα συμβόλαιά τους την αντικειμενική Αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στίς περιπτώσεις που η αντικειμενική αξία ήταν μικρότερη από την πραγματικά καταβαλλόμενη αξία. Με τον τρόπο αυτό το κράτος εισέπραττε επί πολλά χρόνια δύο φόρους μειωμένους :

·         τον  φόρο μεταβιβάσεως  (ΦΜΑ ή ΦΠΑ)

·         τον φόρο εισοδήματος

           Εδώ και μερικά χρόνια το πρόβλημα άλλαξε : η αντικειμενική αξία των ακινήτων   είναι μεγαλύτερη από την πραγματική (εμπορική) αξία του ακινήτου. Και έχουν προκύψει άλλα προβλήματα στους φορολογουμένους, στους λογιστές – φοροτεχνικούς και στο Υπουργείο των Οικονομικών το οποίο δεν είχε την ικανότητα να προβλέψει  τότε, το 2005, την δυσμενή εξέλιξη της οικονομικής συγκυρίας και τα προβλήματα αλλά και τις ζημιές που θα προέκυπταν 

 

  1. ΠΑΡΤΕ ΟΛΟΙ ΤΩΡΑ ΠΟΥ ΓΥΡΙΖΕΙ………..

Μας έλεγαν τότε. Αγοράστε τα ακίνητα με την παλαιά άδεια με φόρο 11% και όχι ΦΠΑ  18%.Πάρτε και δάνεια από τίς τράπεζες. Και πέσαμε στην παγίδα. Λειτούργησε ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων, αφού η ζήτηση ήταν διπλάσια της προσφοράς, οι κατασκευαστές  έδιναν αντιπαροχή 50-60% στους οικοπεδούχους και ο υπερδανεισμός πέτυχε σχεδόν όλους μας.

Σήμερα οφείλουμε στις τράπεζες χρήματα για ακίνητα τα οποία έχουν αξία υποτιμημένη. Και πρέπει να εξοφλούμε αυτές τις υποχρεώσεις ……

Ποιοι είναι υπαίτιοι γι αυτό;  

 

Από τα παραπάνω προκύπτει το συμπέρασμα ότι η γραφειοκρατία και η ασυναρτησία  στην φορολογία των οικοδομικών επιχειρήσεων, όπως ισχύει από την 1/1/2006 και μετά , είναι μπόλικη. Ο νομοθέτης της εποχής εκείνης δέν κατάφερε να απλοποιήσει τα πράγματα .Εφερε πολλές δυσκολίες στους εργολάβους και στους Φοροτεχνικούς . Ο φιλόσοφος Λουκιανός είχε γράψει τον δεύτερο αιώνα μ.Χ.  :

«ΩΔΙΝΕΝ ΟΡΟΣ ΚΑΙ ΕΤΕΚΕ ΜΥΝ»

      (δηλαδή: κοιλοπονούσε όρος και εγέννησε  ποντίκι………)

Γι αυτό πρέπει  ΝΑ ΑΛΛΑΞΕΙ Ο ΝΟΜΟΣ

Ποτέ δεν είναι αργά. Το Υπουργείο Οικονομικών πρέπει να παρέμβει και να επανακαθορίσει μια νέα απλοποιημένη νομοθεσία για τις οικοδομικές επιχειρήσεις. Να αλλάξουν πολλά.

Με μία προυπόθεση: το νέο νομοσχέδιο να θεσπίζει απλές και πρακτικές διαδικασίες που να αντέχουν στον χρόνο, για να μην επιβαρυνθούν οι ενδιαφερόμενοι με χρονοβόρες και άσκοπες διαδικασίες και αποφάσεις , αλλά και για να μην δημιουργηθούν απώλειες δισεκατομμυρίων φόρων από εγωισμούς που οφείλονται  στην άγνοια ή στο πείσμα των Ιθυνόντων-Συμβούλων Δημοσίων Υπαλλήλων αλλά και της Πολιτικής Ηγεσίας που τους ακούει χωρίς να προβλέπει τις πιθανές κακές συνέπειες που μπορεί να προκύ-ψουν  στο μέλλον από αυτές τις λανθασμένες αποφάσεις.

Στην Οικονομία αυτά τα λάθη πρέπει να αποφεύγονται γιατί προέρχονται από αποφάσεις λίγων ατόμων αλλά που τελικά βλάπτουν  τους πολλούς …………………   

Τουλάχιστον ας μην βλάψουν άλλο τον τόπο.-

 

Δε βρέθηκαν σχόλια

Μπορείτε να αφήσετε σχόλιο μόνο αν είστε εγγεγραμμένος χρήστης. Εγγραφείτε ή συνδεθείτε

I Spirit
Newsletter
Newsletter
   
Έκδοση για Ε9 - Για παραγγελίες πατήστε εδώ
Β.Καράογλου Α.Ε.
Ισολογισμός
Φορολογικά Εργαλεία
Οδηγός για τις Συντάξεις του ΙΚΑ
Οδηγός για τις Συντάξεις του Δημοσίου
Ημερολόγιο
facebook logo
twitter logo
iphone app