Oπροσδιορισμός των κερδών των Οικοδομικών Επιχειρήσεων μετά την 1/1/2014

(Μετά την ΠΟΛ. 1042/16-3-2016)

Από τον Ορέστη Σειμένη

Γενικα

Οι πωλήσεις οικοδομών που πραγματοποιήθηκαν εντός του 2015 διακρίνονται σε δύο κατηγορίες :

Α.Εκείνες των οποίων οι οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν από 1/1/2006 και μετά, και

Β.Εκείνες των οποίων οι οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν πριν από την 1/1/2006

Πως θα προσδιοριστούν τα κέρδη των περιπτώσεων Α΄ και Β΄ για τις πωληθείσες οικοδομές μέσα στο 2015 

Α.Τα κέρδη των οικοδομών που πουλήθηκαν μέσα στο 2015 και είχαν οικοδομικές άδειες εκδοθείσες από 1/1/2006 και μετά θα προσδιοριστούν με τις Γενικές Διατάξεις (δηλαδή ΕΣΟΔΑ μείον ΕΞΟΔΑ (κόστος ακινήτου))

Β.Τα κέρδη των οικοδομών που πουλήθηκαν μέσα στο 2015 και είχαν οικοδομικές άδειες εκδοθείσες πριν από την 1/1/2006  θα προσδιοριστούν με τις  Διατάξεις του άρθρου 34 παρ.2 του Ν. 2238/1994 (δηλαδή με συντελεστή 20% επί των πωλήσεων)

Ποια είναι τα ΕΣΟΔΑ και ποιο είναι το ΚΟΣΤΟΣ στην Α΄ περίπτωση :

(Πώληση μέσα στο 2015, οικοδομική άδεια από 1/1/2006 και μετά)

ΕΣΟΔΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ:

Ως έσοδο από την πώληση του ακινήτου λαμβάνεται  υπ όψη το πραγματικό  αντίτιμοπου αναγράφεται στην σύμβαση μεταβίβασης και όχι η αντικειμενική αξία

Το «έσοδο» που αποκτούν οι οικοδομικές επιχειρήσεις από πώληση ακινήτων (προσύμφωνο, σύνταξη οριστικού συμβολαίου) πριν την αποπεράτωσή τους θα καταχωρηθεί στο έτος που αυτό καθίσταται δεδουλευμένο, δηλαδή στο έτος ολοκλήρωσης και παράδοσης του ακινήτου προκειμένου να αντιστοιχηθεί με το πραγματοποιούμενο κόστος.
ΠΟΛ.1042/16-3-2016  παρ. 6 περ. V

Εγγραφο : ΔΕΑΦ Β 1083058 ΕΞ2015/18-6-2015

ΕΞΟΔΑ-ΚΟΣΤΟΣ πωλουμένου ακινήτου

Οι δαπάνες που έχουν καταχωρηθεί και παλαιότερα φορολογικά έτη

Λαμβάνονται υπόψη οι καταχωρηθείσες δαπάνες που αφορούν τα πωληθέντα ακίνητα, έστω και αν αυτές πραγματοποιήθηκαν και καταχωρήθηκαν σε προηγούμενο φορολογικό έτος, δηλαδή στο έτος ή στα έτη κατασκευής. Ειδικότερα, οι δαπάνες ανέγερσης (κόστος), που πραγματοποιήθηκαν από την έκδοση της άδειας και μέχρι την πώληση ανεξάρτητα εάν πραγματοποιήθηκαν πριν ή μετά την 31.12.2013, για τις οικοδομές που πωλήθηκαν εντός του έτους 2015 λαμβάνονται υπόψη στον προσδιορισμό του αποτελέσματος από πωλήσεις οικοδομών του έτους.
 

Το κόστος της οικοδομής και το βιβλίο κοστολογίου  

Για τις οικοδομικές επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών που προσδιορίζουν τα κέρδη τους λογιστικά με βάση τις διατάξεις του ν.4172/2013, είτε υποχρεούνται σε σύνταξη απογραφής, είτε συντάσσουν προαιρετικά απογραφή, είτε υπολογίζουν κόστος πωληθέντων χωρίς αρχικό και τελικό απόθεμα έτους (μη υπόχρεοι σε απογραφή), αρχικά το κόστος ανέγερσης από 1.1.2014 (έναρξη λογιστικού προσδιορισμού), όπως αυτό προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό του αποτελέσματος (κέρδος/ζημία) διαμέσου του υπολογισμού του κόστουςπωληθέντων.

Το κόστος πωληθέντων μέχρι το έτος  πώλησης της οικοδομής  

Ωστόσο, το αποτέλεσμα κάθε φορολογικού έτους (κέρδος ή ζημία) προκύπτει από την αντιστοίχιση του πραγματοποιηθέντος κόστους ανέγερσης του τμήματος της οικοδομής που έχει ανεγερθεί μέχρι και το τέλος του έτους και πωληθεί μέσα σ' αυτό.

Το μικτό (λογιστικό) αποτέλεσμα του φορολογικού έτους προσδιορίζεται από το τμήμα που αναλογεί στο πραγματοποιούμενο μέχρι το τέλος του ίδιου έτους αντίστοιχο κόστος ανέγερσης του πωληθέντος κτιρίου ή τμήματός του. Το κόστος ανέγερσης που αφορά οικοδομές που τελικώς δεν θα πωληθούν μέσα στο κρινόμενο φορολογικό έτος, δεν επηρεάζει το αποτέλεσμα αυτού. Ειδικότερα, το κόστος ανέγερσης-κατασκευής αυτών (μη πωληθέντων), που παρακολουθείται ως «παραγωγή σε εξέλιξη», δεν θα συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του κόστους πωληθέντων και κατά συνέπεια δεν επηρεάζει το αποτέλεσμα του φορολογικού έτους που πραγματοποιήθηκε, αλλά θα ληφθεί υπόψη μεταγενέστερα, στο έτος της πώλησης της οικοδομής. Επιπλέον, για τον προσδιορισμό του κόστους πωληθέντων θα ληφθούν υπόψη τα αποθέματα αρχής και τέλους του υπόψη φορολογικού έτους, με αποτίμηση των ημιτελών καθώς και αποπερατωμένων κτισμάτων ή μηδενικά αποθέματα κατά περίπτωση.Με την πιο πάνω διαδικασία προσδιορισμού του αποτελέσματος, θα υπάρξει τελικώς, με τη σταδιακή πώληση ολόκληρης της οικοδομής, πλήρης αντιστοίχιση - συσχέτιση του συνολικού κόστους ανέγερσης της οικοδομής με το συνολικό έσοδο.

Απλογραφικά – διπλογραφικά βιβλία

Τα παραπάνω εφαρμόζονται ανεξάρτητα αν τηρούνται απλογραφικά ή διπλογραφικά βιβλία.

Και στις ημιτελείς πωλούμενες οικοδομές

Επίσης, τα ανωτέρω εφαρμόζονται και για τον προσδιορισμό αποτελέσματος οικοδομικής επιχείρησης από την πώληση ημιτελών οικοδομών, όπου το κόστος αποπεράτωσης βαρύνει τον αγοραστή.

Κόστος-Δαπάνη αφαιρούμενη  μόνο από το πωλούμενο ακίνητο

Σε περίπτωση που το κόστος ανέγερσης κτισμάτων που πραγματοποιήθηκε μέχρι 31.12.2013 έχει συμπεριληφθεί στο κόστος πωληθέντων φορολογικού έτους 2014, δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη και κατά την πώληση κτισμάτων κατ' εφαρμογή της ΠΟΛ.1097/28.4.2015 εγκυκλίου, όπου από τα ακαθάριστα έσοδα αφαιρούνται οι καταχωρηθείσες δαπάνες που αφορούν τα πωληθέντα ακίνητα, έστω και αν αυτές πραγματοποιήθηκαν και καταχωρήθηκαν σε προηγούμενο φορολογικό έτος, δηλαδή στο έτος ή στα έτη κατασκευής. Έτσι, θα αποφευχθεί το κόστος ανέγερσης να ληφθεί υπόψη δυο φορές στον υπολογισμό του αποτελέσματος (κέρδος/ζημία).

Οι επιχειρήσεις που είχαν υπογράψει προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής μέχρι την 25/11/2005  και πουλούν διαμερίσματα μετα την 1/1/2014

δεν θα φορολογηθούν με τις γενικές διατάξεις (έσοδα μείον έξοδα) αλλά με τον τεκμαρτό προσδιορισμό του κέρδουε 20% του άρθρου 34 του ν. 2238/1994

Σε περίπτωση που το κόστος ανέγερσης κτισμάτων που πραγματοποιήθηκε


ΕΝΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ (επιμερισμού κόστους)

Δεδομένα - Εξέλιξη του κόστους κατασκευής διαχρονικά

Ø   Αδεια οικοδομής        10/12/2010

Ø   Πολυκατοικία 4 διαμερίσματα

Ø   την 10/11/2015πουλήθηκε ένα διαμέρισμα

      που έχει 100%ο στο οικόπεδο

Ø   κόστος οικοδομής  το 2010-2015                   600.000€

   (στο βιβλίο κοστολογίου)                                ========

Ø   αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο         100.000€

                                                                             ========

  ΚΟΣΤΟΣ ΠΩΛΗΘΕΝΤΟΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ

 600.000 Χ100/1000 =                                                60.000€

  ΜΕΙΟΝ :

 ΤΊΜΗΜΑ ΠΩΛΗΣΗΣΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ                       100.000€

          ΚΕΡΔΟΣ  ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΟ ΧΡΗΣΗΣ 2015                40.000€

ΑΠΟΓΡΑΦΗ ΕΝΑΡΞΗΣ ΚΑΙ ΛΗΞΗΣ

·       απογραφή έναρξηςτης   1/1/2016              540.000€

·       σύν κόστος 2016            (έστω)                    50.000€ 

Σύνολο κόστους οικοδομής μέχρι 31/12/2016    590.000€       

                                                                              ========

 Το κόστος αυτό των 590.000€ θα αφαιρεθεί από τά έσοδα που θα πραγματοποιηθούν μελλοντικά από την πώληση των υπόλοιπων-απούλητων σήμερα τριών διαμερισμάτων.