Tου Ορέστη Σεϊμένη, φοροτεχνικού-συγγραφέα επιστημονικού συνεργάτη του forologikanea.gr

Φορολόγηση με λογιστικό προσδιορισμό (έσοδα μείον έξοδα)-κατάργηση του τεκμαρτού τρόπου φορολόγησης

Η κοσμογονία των αλλαγών που συντελέστηκαν στο φορολογικό σύστημα δεν άφησε ανεπηρέαστες τις οικοδομικές επιχειρήσεις.

Ο τρόπος φορολόγησης των οικοδομικών επιχειρήσεων άλλαξε από την 1/1/2014 .Πριν την εφαρμογή του νέου Κ.Φ.Ε. (ν. 4172/2013), τα κέρδη των  οικοδομικών επιχειρήσεων φορολογούντο με τεκμαρτό τρόπο επί των πωλήσεων. Η κατ΄ εξαίρεση αυτή φορολόγηση έχει καταργηθεί και, πλέον, οι οικοδομικές επιχειρήσεις με απλογραφικά βιβλία, φορολογούνται με λογιστικό προσδιορισμό (έσοδα – έξοδα).

Οικοδομικές άδειες από 1/1/2006 και μετά

Στο άρθρο 72  παρ.24 του  ν.4172/2013 ορίζεται ότι « οι διατάξεις του Κώδικα για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζονται για ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά».

Προσοχή στα άρθρα 21-28 του ν.4172/2013

Στο άρθρο 47 παρ.4 του ν.4172/2013 ορίζεται ότι « Για τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες που τηρούν απλογραφικά βιβλία εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 21 έως και 28 του Κεφαλαίου Γ' του Μέρους Δεύτερου του ν.4172/2013».  Δηλαδή εντάσσονται στους κανόνες φορολόγησης της επιχειρηματικής δραστηριότητος του νέου Κώδικα φορολογίας.

.

Η ένταξη των οικοδομικών επιχειρήσεων στα απλογραφικά βιβλία

Από την 1/1/2013 και οι οικοδομικές  επιχειρήσεις   εντάσσονται στα απλογραφικά βιβλία εάν το προηγούμενο έτος ο κύκλος εργασιών ήταν μικρότερος από 1.500.000€ .  Εφόσον λοιπόν  κατά το έτος 2014 ο κύκλος εργασιών τους ξεπέρασε  το ποσό των 1.500.000€, θα αναγκασθούν  να τηρήσουν  διπλογραφικά βιβλία από το έτος 2015.
 

Η απογραφή  που κάνουν οι οικοδομικές  επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία. δηλαδή με πωλήσεις μικρότερες του 1.500.000€ κατά την προηγούμενη χρήση, δεν έχει και υποχρέωση κατάρτισης απογραφής έναρξης, δεδομένου ότι η υποχρέωση απογραφής για τις οικοδομικές επιχειρήσεις δεν προκύπτει από τον ισχύοντα ΚΦΑΣ.  Αντίθετα, εξακολουθεί να ισχύει και για την 31η Δεκεμβρίου του 2013, η απαλλαγή της υποχρέωσης σύνταξης απογραφής (ΠΟΛ. 1134/14-12-2004)

Η απογραφή  που κάνουν οι οικοδομικές  επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικά βιβλία.

Οι εταιρείες αυτές καταρτίζουν απογραφής όλων των στοιχείων του ισολογισμού (απαιτήσεις και υποχρεώσεις και αποθέματα  των οικοδομών της επιχείρησης). Η απογραφή αυτή θα πρέπει να γίνει  βάση των γενικών κανόνων αποτίμησης αποθεμάτων που ορίζει το ΕΓΛΣ. 

Όμως για τις οικοδομές, που υπάγονται στο καθεστώς ΦΠΑ από την 1/1/2006 και μετά , η αποτίμηση υπάρχει, είναι έτοιμη στο  «Βιβλίο Κοστολογίου» οικοδομής, που υποχρεωτικά  (με βάση τον νόμο 3427/27-12-2003 ) τηρούν οι επιχειρήσεις για κάθε μια οικοδομή χωριστά

Η φορολογία εισοδήματος στις οικοδομικές  επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία-ΤΟ ΚΟΣΤΟΣ ΠΩΛΗΘΕΝΤΩΝ

Για τη χρήση 2013  φορολογήθηκαν για τελευταία φορά  με τεκμαρτό προσδιορισμό σύμφωνα με το  άρθρο 34 του Ν.2238/94 (κέρδη 20%). 
Για πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών είχαν εφαρμογή  οι διατάξεις , προϋπολογιστικής φορολόγησης

( τεκμαρτός υπολογισμός αποτελέσματος με συντελεστή  20%). Εξακολουθούθησαν  δηλαδή, να έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 34 του Ν.2238/94 δηλαδή : «Όταν κατά τις διαχειριστικές περιόδους μέσα στις οποίες κτώνται έσοδα από την πώληση ανεγειρόμενων οικοδομών, δεν έχει ολοκληρωθεί η ανέγερση της οικοδομής, ο προσδιορισμός των φορολογητέων καθαρών κερδών των χρήσεων αυτών ενεργείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 και στη συνέχεια, για τον προσδιορισμό των φορολογητέων καθαρών κερδών της χρήσης εντός της οποίας ολοκληρώνεται η ανέγερση της οικοδομής, εφαρμόζονται οι διατάξεις των τριών πρώτων εδαφίων της παραγράφου αυτής.
Από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος της τελευταίας δήλωσης, εκπίπτει ο φόρος που έχει καταβληθεί με βάση τις προηγούμενες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και ο οποίος προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων της παραγράφου 2  (20%).»

Για τη χρήση 2014

α) Οικοδομικές επιχειρήσεις με οικοδομική άδεια πρίν την 1/1/2006  θα συνεχίσουν να υπολογίζουν τα κέρδη τους τεκμαρτά με συντελεστή καθαρού κέρδους 20% επί    των ακαθαρίστων εσόδων. 

β) Οικοδομικές επιχειρήσεις με οικοδομική άδεια μετά την 1/1/2006 μέ ΦΠΑ),   τα κέρδη τους θα προκύψουν με λογιστικό προσδιορισμό και στην περίπτωση αυτή θα ισχύει ο    προαναφερθείς περιορισμός πώλησης των ημιτελών ιδιοκτησιών.
ΠΡΟΣΟΧΗ : Για να εξαχθεί το λογιστικό αποτέλεσμα για τη χρήση 2014 στις οικοδομικές επιχειρήσεις με απλογραφικά βιβλία, πρέπει να υπάρξει απογραφή έναρξης της χρήσης αυτής (01/01/2014). 

ΕΝΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

Δεδομένα - Εξέλιξη του κόστους κατασκευής διαχρονικά

•     Αδεια οικοδομής        26/11/2011
•    την 31/10//2014 έχει ολοκληρωθεί η οικοδομή
•    τέσσερα διαμερίσματα
•    την 10/11/2014 πουλήθηκε ένα διαμέρισμα
•    που έχει 300%ο στο οικόπεδο
•    κόστος οικοδομής  το 2011                           40.000€
•    κόστος οικοδομής  το 2012                         100.000€
•    κόστος οικοδομής  το 2013                          160.000€

ΚΟΣΤΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ ΜΕΧΡΙ 31/12/2013   300.000€

•    ΣΥΝ κόστος οικοδομής  το 2014                   70.000€

   Σύνολο-τελικό κόστος οικοδομής                  370.000€

ΣΗΜΕΙΩΣΗ :Το κόστος κατασκευής της             ======

οικοδομής είναι εκείνο που αναγράφεται

 και υπάρχει στο   βιβλίο κοστολογίου

 της επιχείρησης

  ΚΟΣΤΟΣ ΠΩΛΗΘΕΝΤΟΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ

 370.000 Χ300/1000 =                                             111.000€

  ΜΕΙΟΝ :

 ΤΊΜΗΜΑ ΠΩΛΗΣΗΣΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ                       201.000€

          ΚΕΡΔΟΣ  ΧΡΗΣΗΣ2014                                  100.000€

ΑΠΟΓΡΑΦΗ ΕΝΑΡΞΗΣ ΚΑΙ ΛΗΞΗΣ

•       απογραφή έναρξηςτης   31/12/2013         300.000€
•       σύν κόστος 2014                                          70.000€ 

Σύνολο κόστους οικοδομής μέχρι 31/12/2014    370.000€       

Κόστος  πωληθέντος διαμερίσματος το 2014   -111.000€ 

Απογραφή  λήξεως31/12/2014                      259.000€

Η φορολογία εισοδήματος στις οικοδομικές  επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικά βιβλία

Για τη χρήση της 2013 οι  οικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούσαν  διπλογραφικά βιβλία, (Α.Ε., ΕΠΕ, και εταιρείες ΟΕ, ΕΕ, κοινοπραξίες, ατομικές με τζίρο άνω του 1.500.000€)  φορολογήθηκαν  βάσει του λογιστικού αποτελέσματος που προέκυψε.

Για πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών εφαρμόστηκαν οι διατάξεις , προϋπολογιστικής φορολόγησης

( τεκμαρτός υπολογισμός αποτελέσματος με συντελεστή  20%). Εξακολούθησαν δηλαδή, να έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 34 του Ν.2238/94 δηλαδή : «Όταν κατά τις διαχειριστικές περιόδους μέσα στις οποίες κτώνται έσοδα από την πώληση ανεγειρόμενων οικοδομών, δεν έχει ολοκληρωθεί η ανέγερση της οικοδομής, ο προσδιορισμός των φορολογητέων καθαρών κερδών των χρήσεων αυτών ενεργείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 και στη συνέχεια, για τον προσδιορισμό των φορολογητέων καθαρών κερδών της χρήσης εντός της οποίας ολοκληρώνεται η ανέγερση της οικοδομής, εφαρμόζονται οι διατάξεις των τριών πρώτων εδαφίων της παραγράφου αυτής.
Από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος της τελευταίας δήλωσης, εκπίπτει ο φόρος που έχει καταβληθεί με βάση τις προηγούμενες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και ο οποίος προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων της παραγράφου 2  (20%).»

Για τη χρήση 2014: θα φορολογηθούν με βάση το λογιστικό αποτέλεσμα

Η πώληση ημιτελών θα γίνει όπως παραπάνω αναφέρεται.
 

Aθεώρητο το βιβλίο κοστολογίου και το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων

«Από την 1/1/2014 τό Βιβλίο Κοστολογίου Οικοδομής, αλλά και το Στοιχείο Παράδοσης Κτισμάτων θα είναι Αθεώρητα με βάση την πολ.1081/19-3-2014 του Υ/Οικονομικών.»