Άρθρο 11. Γενικοί κανόνες χωροθέτησης και γενικές χρήσεις γης

Α.Γενικοί κανόνες χωροθέτησης
Για την ανάπτυξη και αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων καθορίζονται γενικοί κανόνες χωροθέτησης ως εξής:
1.Η αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων διενεργείται εντός του πλαισίου που διαγράφει η εθνική δημοσιονομική, αναπτυξιακή και χωροταξική πολιτική και σύμφωνα με τους κανόνες που καθορίζονται στον παρόντα νόμο. Οι κατευθύνσεις της εθνικής χωροταξικής πολιτικής, όπως αυτές απορρέουν από τα υφιστάμενα χωροταξικά πλαίσια εθνικού επιπέδου, λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμώνται κατά τον καθορισμό του χωρικού προορισμού των δημοσίων ακινήτων σε συνδυασμό με τις ανάγκες της δημοσιονομικής βιωσιμότητας, της αποδοτικότητας και της αποτελεσματικότητας της επένδυσης έτσι ώστε να εξασφαλίζεται η βέλτιστη δυνατή σχέση μεταξύ των χωροταξικών επιλογών και των οικονομικών και δημοσιονομικών στόχων για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.
2. Δεν επιτρέπεται η αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων, τα οποία εμπίπτουν στο σύνολό τους σε οικότοπους προτεραιότητας, σε περιοχές απόλυτης προστασίας της φύσης και προστασίας της φύσης που καθορίζονται κατά τις διατάξεις των άρθρων 19 παράγραφοι 1 και 2 και 21 του ν. 1650/1986 (Α΄ 160), όπως ισχύει, σε πυρήνες εθνικών δρυμών, σε διατηρητέα μνημεία της φύσης, σε εθνικά πάρκα και σε υγρότοπους διεθνούς σημασίας.
3. H αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων, στα οποία περιλαμβάνονται χώροι που προστατεύονται από την κείμενη περιβαλλοντική και αρχαιολογική νομοθεσία λόγω του ειδικού χαρακτήρα τους, όπως είναι ιδίως ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων, ιστορικοί τόποι, φυσικά πάρκα και περιοχές οικοανάπτυξης, πραγματοποιείται σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους και περιορισμούς που θέτουν οι σχετικές διατάξεις των νόμων 998/ 1979, 1650/1986 και 3028/2002, όπως ισχύουν.
4. Η αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων που εμπίπτουν σε Ζώνες Ειδικής Προστασίας (Ζ.Ε.Π.) της ορνιθοπανίδας της Οδηγίας 79/409/ΕΟΚ ενεργείται μόνον εφόσον επιτρέπεται από τα υφιστάμενα ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας τους και υπό τους όρους και προϋποθέσεις που θεσπίζουν τα καθεστώτα αυτά.

Β. Γενικές χρήσεις γης
Τα δημόσια ακίνητα που προβλέπονται στο προηγούμενο άρθρο και τα οποία βρίσκονται σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και εκτός ορίων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων μπορούν να υπάγονται, σύμφωνα με το γενικό προορισμό ανάπτυξης και αξιοποίησής τους, στις ακόλουθες γενικές κατηγορίες χρήσεων γης:
1. Τουρισμός - Αναψυχή
Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τον του ρισμό αναψυχή, επιτρέπονται:
α) Τουριστικά καταλύματα (κύρια και μη κύρια, σύνθετα τουριστικά καταλύματα κ.λπ.)
β) Ειδικές τουριστικές υποδομές και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις (συνεδριακά κέντρα, γήπεδα γκόλφ, υδροθεραπευτήρια κ.λπ.)
γ) Τουριστικοί λιμένες μαρίνες 
δ) Κατοικία
ε) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών
στ) Καζίνα
ζ) Κοινωνική πρόνοια
η) Αθλητικές εγκαταστάσεις
θ) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις 
ι) Θρησκευτικοί χώροι
ια) Περίθαλψη
ιβ) Χώροι συνάθροισης κοινού
ιγ) Εστίαση
ιδ) Αναψυκτήρια
ιε) Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής 
ιστ) Στάθμευση (κτίρια -γήπεδα)
ιζ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων 
ιη) Ελικοδρόμιο
ιθ) Κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του ακινήτου.

2.Επιχειρηματικά Πάρκα
Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τα επι χειρηματικά πάρκα, επιτρέπονται:
α) Οι χρήσεις που ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 43 του ν. 3982/2011 (Α΄ 143)
β) Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί
γ) Διοίκηση 
δ) Κατοικία
ε) Εκπαίδευση
στ) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών
ζ) Αθλητικές εγκαταστάσεις
η) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις 
θ) Θρησκευτικοί χώροι
ι) Περίθαλψη
ια) Χώροι συνάθροισης κοινού 
ιβ) Εστίαση
ιγ) Αναψυκτήρια
ιδ) Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής 
ιε) Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα)
ιστ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων
ιζ) Τουριστικά καταλύματα και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις και υποδομές
ιη) Ελικοδρόμιο
ιθ) Κάθε άλλη συναφής χρήση γης, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του ακινήτου.

3.Θεματικά πάρκα - Εμπορικά κέντρα - Αναψυχή
Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τα θεματικά πάρκα - εμπορικά κέντρα - αναψυχή, επιτρέπονται:
α) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, υπεραγορές, πολυκαταστήματα, εμπορικά κέντρα
β) Κοινωνική πρόνοια
γ) Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί
δ) Διοίκηση 
ε) Κατοικία
στ) Εκπαίδευση
ζ) Αθλητικές εγκαταστάσεις
η) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις 
θ) Θρησκευτικοί χώροι
ι) Περίθαλψη
ια) Χώροι συνάθροισης κοινού 
ιβ) Εστίαση
ιγ) Αναψυκτήρια
ιδ) Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής 
ιε) Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα)
ιστ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων
ιζ) Τουριστικά καταλύματα και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις και υποδομές
ιη) Ελικοδρόμιο
ιθ) Κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του ακινήτου.

4.Μεταφορικές, τεχνικές, κοινωνικές και περιβαλλο ντικές υποδομές και λειτουργίες
Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό μεταφορικές, τεχνικές, κοινωνικές και περιβαλλοντικές υποδομές και λειτουργίες, επιτρέπονται μία ή περισσότερες από τις ακόλουθες χρήσεις:
α) Αεροδρόμια 
β) Ελικοδρόμια
γ) Σιδηροδρομικοί σταθμοί
δ) Λιμενικές ζώνες επιβατικής, εμπορικής, αλιευτικής και τουριστικής δραστηριότητας
ε) Αμαξοστάσια, επισκευαστικές μονάδες και σταθμοί διαλογής
στ) Χώροι στάθμευσης οχημάτων
ζ) Κέντρα τεχνικής εξυπηρέτησης οχημάτων 
η) Εμπορευματικοί σταθμοί αυτοκινήτων
θ) Μονάδες παραγωγής - διανομής ηλεκτρικής ενέργειας, ύδρευσης, τηλεπικοινωνιών, διαχείρισης αποβλήτων, απορριμμάτων κ.λπ. και συναφείς εγκαταστάσεις.

5. Δημόσια ακίνητα μικτών χρήσεων
Στα ακίνητα αυτά επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση, λόγω του μεγέθους, της θέσης, των υφιστάμενων δημοσίων υποδομών ή της γειτνίασής τους με αυτές ή της ειδικής φύσης του χωρικού προορισμού τους, η ανάμειξη δύο ή περισσότερων κατηγοριών χρήσεων γης από αυτές που προβλέπονται στις προηγούμενες περιπτώσεις του παρόντος. Στην περίπτωση αυτή, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης αναπτύσσονται με βάση την πολεοδομική τους λειτουργία σε ειδικότερες ζώνες υποδοχής για λόγους ορθολογικής διαχείρισης, προστασίας και οργάνωσης των ακινήτων.

Γ.Γενικοί όροι δόμησης
1. Ο ανώτατος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης για καθεμία από τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης που προβλέπονται στην παράγραφο Β΄ ορίζεται ως εξής:
α) Τουρισμός - αναψυχή: 0,2 
β) Επιχειρηματικά πάρκα: 0,3
γ) Θεματικά πάρκα - εμπορικά κέντρα - αναψυχή: 0,4
δ) Χρήσεις μεταφορικών, τεχνικών, κοινωνικών και περιβαλλοντικών υποδομών και λειτουργιών: 0,4 
ε) Δημόσια ακίνητα μικτών χρήσεων: 0,4.

2.Το ανώτατο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης για όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης που προβλέπονται στην παράγραφο Β΄ ορίζεται σε 50%.

3.Το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων και εγκαταστάσεων ορίζεται κατά ΓΟΚ, εκτός εάν από αρχιτεκτονική ή άλλη τεχνική μελέτη, τεκμηριώνεται η παρέκκλιση από αυτό, οπότε και με τα προεδρικά διατάγματα του επόμενου άρθρου μπορεί να καθορίζεται, για ορισμένες κατηγορίες ή περιπτώσεις κτιρίων και εγκαταστάσεων, ύψος μεγαλύτερο από το ανώτατο επιτρεπόμενο.

4. Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, η έκταση του ακινήτου νοείται ως ενιαίο σύνολο.

5. Είναι δυνατόν ορισμένες από τις χρήσεις γης που επιτρέπονται σύμφωνα με την παράγραφο Β΄ να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται με ειδικούς όρους και προϋποθέσεις ή να αφορούν συγκεκριμένες ζώνες ή τμήματα του ακινήτου ή και ορόφους κτιρίων και εγκαταστάσεων.

6. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται ύστερα από πρόταση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και του αρμόδιου κατά περίπτωση Υπουργού μπορεί να τροποποιείται το περιεχόμενο των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης που προβλέπεται στο παρόν άρθρο.

7. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μπορεί να ορίζεται και να εξειδικεύεται το περιεχόμενο των ειδικότερων χρήσεων γης που προβλέπονται παραπάνω ανά γενική κατηγορία, το είδος και το μέγεθος των κτιρίων και εγκαταστάσεων που μπορούν να χωροθετούνται ανά χρήση, τα όρια και οι περιορισμοί στις επιφάνειες χρήσεων γης και κάθε σχετικό θέμα με τον προσδιορισμό και την ειδική πολεοδομική λειτουργία των χρήσεων.