Σε σαφώς στενότερη περίμετρο από εκείνη που αρχικά φοβήθηκε η κτηματαγορά θα εφαρμοστεί τελικά η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες.

 

Η εξειδίκευση από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ξεκαθάρισε ότι ο πενταπλασιασμός του φόρου δεν θα επιβληθεί οριζόντια σε όλες τις αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές. Θα αφορά αποκλειστικά την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.

 

Ο βασικός συντελεστής αυξάνεται στο 15% από 3%. Μαζί με την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται στην πράξη στο 15,45%, από 3,09% σήμερα.

 

Η εφαρμογή του μέτρου ορίστηκε τελικά για την 1η Ιουλίου 2027, αντί της 1ης Ιανουαρίου που έδειχναν οι αρχικές πληροφορίες. Πρόκειται ουσιαστικά για εξάμηνη μετάθεση, ενώ από την εξαγγελία έως την ενεργοποίηση του νέου συντελεστή μεσολαβεί διάστημα σχεδόν δέκα μηνών.

 

Όπως τόνισε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, στόχος είναι να μην αιφνιδιαστεί η αγορά. Παράλληλα, ο υφυπουργός Δημήτρης Μαρκόπουλος διευκρίνισε ότι το χρονικό περιθώριο δίνεται προκειμένου να ολοκληρωθεί ο κύκλος μεταβιβάσεων που βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη.

 

Οι διευκρινίσεις απαντούν σε μέρος των ενστάσεων που διατυπώθηκαν μετά την αρχική εξαγγελία. Οι φορείς της αγοράς είχαν ζητήσει να μην αντιμετωπιστούν με τον ίδιο τρόπο όλοι οι επενδυτές και οι αγοραστές από τρίτες χώρες, αλλά να ληφθούν υπόψη η χρήση και το είδος του ακινήτου, η μορφή του αγοραστή και η πραγματική επίδραση κάθε συναλλαγής στο στεγαστικό πρόβλημα.

 

Η συζήτηση, ωστόσο, δεν έχει κλείσει. Το ενδιαφέρον στρέφεται τώρα στην κατηγορία της Golden Visa των 250.000 ευρώ, η οποία συνδέεται με αλλαγές χρήσης επαγγελματικών και βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες και με την αποκατάσταση διατηρητέων. Παράγοντες της κτηματαγοράς σχεδιάζουν να ζητήσουν ειδική μεταχείριση για τις επενδύσεις που δεν αφαιρούν σπίτια από την αγορά, αλλά δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα.

 

Ποιοι θα πληρώνουν τον αυξημένο φόρο

 

Με βάση όσα ανακοινώθηκαν από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου και αποτυπώνονται στην επίσημη παρουσίαση, ο συντελεστής 15% θα εφαρμόζεται από την 1η Ιουλίου 2027 όταν ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο, πολίτης χώρας εκτός Ε.Ε. και ΕΟΧ και δεν διαθέτει καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.

 

Ο Κυριάκος Πιερρακάκης ήταν σαφής ως προς την ημερομηνία και την ιδιότητα του αγοραστή: «Το μέτρο αυτό, θέλω να τονίσω, θα ισχύσει από την 1η Ιουλίου του 2027, γιατί ο στόχος μας δεν είναι να αιφνιδιάσουμε την αγορά. Και να προσδιορίσω επίσης ότι θα αφορά φυσικά και όχι νομικά πρόσωπα».

 

Επομένως, εκτός της νέας φορολογικής επιβάρυνσης μένουν οι εταιρείες και τα υπόλοιπα νομικά πρόσωπα, καθώς ο αυξημένος συντελεστής θα επιβάλλεται μόνο όταν αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο.

 

Ο Δημήτρης Μαρκόπουλος διευκρίνισε από την πλευρά του ότι εξαιρούνται οι ομογενείς και οι επί μακρόν διαμένοντες. Όπως ανέφερε, το μέτρο αφορά πολίτες τρίτων χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης που δεν είναι επί μακρόν διαμένοντες, τονίζοντας ότι «εξαιρούνται οι ομογενείς, εξαιρούνται οι επί μακρόν διαμένοντες».

 

Κρίσιμη είναι και η διάκριση με βάση το είδος του ακινήτου. Ο συντελεστής 15% αφορά μόνο τις μεταβιβάσεις κατοικιών. Σύμφωνα με την επίσημη παρουσίαση του υπουργείου, δεν καταλαμβάνει αγορές επαγγελματικών χώρων, οικοπέδων ή άλλων ακινήτων.

 

Επομένως, οι αγορές επαγγελματικών και βιομηχανικών κτιρίων δεν εντάσσονται στη νέα επιβάρυνση εφόσον, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, το ακίνητο δεν έχει χρήση κατοικίας. Απομένει, πάντως, να αποσαφηνιστεί στο νομοσχέδιο πώς θα αντιμετωπιστούν ειδικότερες περιπτώσεις, όπως τα ακίνητα που αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες.

 

Από 6.000 σε 30.000 ευρώ για κατοικία 200.000 ευρώ

 

Η επιβάρυνση για όσους υπαχθούν στο νέο καθεστώς είναι σημαντική. Σε αγορά κατοικίας φορολογητέας αξίας 200.000 ευρώ, ο κύριος φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 6.000 σε 30.000 ευρώ.

 

Για κατοικία αξίας 500.000 ευρώ ο κύριος φόρος ανεβαίνει από 15.000 σε 75.000 ευρώ, ενώ σε ακίνητο 800.000 ευρώ αυξάνεται από 24.000 σε 120.000 ευρώ.

 

Στα ποσά αυτά δεν συνυπολογίζεται η εισφορά υπέρ δήμων. Με αυτήν, η συνολική φορολογική επιβάρυνση αντιστοιχεί σε συντελεστή 15,45%, έναντι 3,09% σήμερα.

 

Στόχος της κυβερνητικής παρέμβασης είναι, σύμφωνα με το υπουργείο, να περιοριστεί η πρόσθετη ζήτηση κατοικιών από το εξωτερικό, η οποία πιέζει τις τιμές και δυσκολεύει την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στη στέγη.

 

Ο Δημήτρης Μαρκόπουλος συνέδεσε την απόφαση με τους προβληματισμούς που διατυπώθηκαν από τις τοπικές κοινωνίες, ιδιαίτερα στις ακριτικές περιοχές, για τις μαζικές αγορές ακινήτων από πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Όπως ανέφερε, οι ανησυχίες αυτές μεταφέρθηκαν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου και λήφθηκαν υπόψη στη διαμόρφωση του μέτρου.

 

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε το υπουργείο, το 2025 οι επενδύσεις από τρίτες χώρες στην ελληνική αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 1,2 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου 800 εκατ. ευρώ αφορούσαν κατοικίες.

 

Χρόνος για τις συναλλαγές που βρίσκονται σε εξέλιξη

 

Ο υφυπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών διευκρίνισε ότι η έναρξη εφαρμογής την 1η Ιουλίου 2027 δίνει τον αναγκαίο χρόνο για να ολοκληρωθούν οι μεταβιβάσεις που έχουν ήδη δρομολογηθεί.

 

Η επιλογή αυτή περιορίζει τον κίνδυνο αιφνιδιασμού για αγοραστές, κατασκευαστές και ιδιοκτήτες που έχουν συμφωνήσει συναλλαγές με βάση το σημερινό φορολογικό καθεστώς. Η αγορά υποδέχεται θετικά το χρονικό περιθώριο, επισημαίνοντας, ωστόσο, ότι στο νομοσχέδιο πρέπει να αποσαφηνιστούν οι μεταβατικές διατάξεις και η αντιμετώπιση των προσυμφώνων.

 

Βραχυπρόθεσμα, η αγορά αναμένει επιτάχυνση των αγοραπωλησιών, καθώς οι αγοραστές που θα υπαχθούν στον νέο συντελεστή θα επιδιώξουν να ολοκληρώσουν τις μεταβιβάσεις πριν από την 1η Ιουλίου 2027. Το ερώτημα είναι εάν μετά την έναρξη του μέτρου θα δημιουργηθεί κενό στη ζήτηση, ιδιαίτερα στις αγορές υψηλής αξίας και στις επενδύσεις που συνδέονται με τη Golden Visa.

 

Η εκκρεμότητα των 250.000 ευρώ

 

Το σημαντικότερο ζήτημα που θέτουν πλέον οι άνθρωποι της αγοράς αφορά τη ζώνη επενδύσεων των 250.000 ευρώ στο πρόγραμμα Golden Visa. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ακίνητα που μετατρέπονται από επαγγελματικούς και βιομηχανικούς χώρους σε κατοικίες, καθώς και διατηρητέα κτίρια που αποκαθίστανται.

 

Οι φορείς ζητούν να αποσαφηνιστεί εάν και με ποιον τρόπο θα επιβάλλεται ο φόρος 15% όταν το ακίνητο έχει ήδη μετατραπεί σε κατοικία κατά τον χρόνο της μεταβίβασης. Αντίθετα, όταν η αγορά αφορά ακόμη επαγγελματικό χώρο, από την επίσημη παρουσίαση προκύπτει ότι δεν εμπίπτει στο μέτρο, καθώς η αύξηση αφορά αποκλειστικά κατοικίες.

 

Η συγκεκριμένη διάκριση θεωρείται κρίσιμη. Οι επενδύσεις αυτής της κατηγορίας δεν αφαιρούν κατά κανόνα υφιστάμενα σπίτια από την αγορά. Αξιοποιούν παλαιά ή εγκαταλελειμμένα γραφεία, καταστήματα και βιομηχανικά κτίρια, τα οποία μέσω σημαντικών επενδύσεων μετατρέπονται σε νέα διαμερίσματα.

 

Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, αρκετές χιλιάδες τέτοιες κατοικίες αναμένεται να προστεθούν στο διαθέσιμο απόθεμα μέσα στα επόμενα δύο χρόνια. Η ιδιοκατοίκηση από τους ίδιους τους επενδυτές εκτιμάται ότι περιορίζεται περίπου στο 5%, καθώς τα περισσότερα διαμερίσματα διατίθενται στη συνέχεια για μακροχρόνια μίσθωση.

 

Το βασικό επιχείρημα είναι ότι η επιβολή του 15% και σε αυτές τις συναλλαγές μπορεί να μειώσει σημαντικά τη ζήτηση και να πλήξει την οικονομική βιωσιμότητα έργων τα οποία δημιουργούν νέες κατοικίες.

 

Γι’ αυτό, παράγοντες της αγοράς σχεδιάζουν να ζητήσουν από την κυβέρνηση είτε την εξαίρεση των μετατροπών και των διατηρητέων που εντάσσονται στην κατηγορία των 250.000 ευρώ είτε την εφαρμογή ενός ενδιάμεσου συντελεστή, ενδεχομένως 8%.

 

Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης, στην τελική της μορφή, θα συμπεριληφθεί στο πολυνομοσχέδιο με το σύνολο των μέτρων που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ, το οποίο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στον επόμενο μήνα. Είναι, επομένως, πιθανό κατά τη διαβούλευση και έως την οριστική κατάθεσή του στη Βουλή να προστεθούν πιο στοχευμένες εξαιρέσεις ή άλλες διορθωτικές παρεμβάσεις.

 

«Δεν υπάρχει μία ενιαία αγορά ακινήτων»

 

Ο διευθύνων σύμβουλος εταιρείας κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Engel & Völkers Γιώργος Πετράς επισημαίνει ότι το στεγαστικό αποτελεί ένα πραγματικό και σύνθετο πρόβλημα, αλλά η τελική ρύθμιση πρέπει να λάβει υπόψη τις μεγάλες διαφοροποιήσεις μέσα στην αγορά ακινήτων.

 

«Δεν υπάρχει μία ενιαία αγορά ακινήτων. Ένα διαμέρισμα αξίας 350.000 ευρώ σε μια κατοικημένη περιοχή της Αθήνας και μια πολυτελής κατοικία αξίας 2,5 εκατ. ευρώ στην Αθηναϊκή Ριβιέρα ή σε ένα νησί δεν απευθύνονται στο ίδιο αγοραστικό κοινό και δεν έχουν την ίδια επίδραση στη στεγαστική αγορά», αναφέρει.

 

Σύμφωνα με τον ίδιο, στα ακίνητα υψηλής αξίας ο πενταπλασιασμός του φόρου μπορεί να περιορίσει τις συναλλαγές, τη ρευστότητα και τις προπωλήσεις που χρηματοδοτούν νέες αναπτύξεις, χωρίς να αυξήσει αντίστοιχα τη διαθεσιμότητα προσιτών κατοικιών.

 

Οι διευκρινίσεις για την εξαίρεση των νομικών προσώπων και των μη οικιστικών ακινήτων απαντούν σε ένα μέρος των αρχικών προβληματισμών. Παραμένει, όμως, το αίτημα η ρύθμιση να διαφοροποιείται ανάλογα με την περιοχή, την αξία, τη χρήση του ακινήτου και την πραγματική επίδραση της συναλλαγής στην τοπική αγορά κατοικίας.

 

«Άλλο μία κατοικία και άλλο δέκα διαμερίσματα»

 

Στην ανάγκη να εξεταστεί και ο σκοπός της αγοράς στέκεται ο Αχιλλέας Στεργίου από το μεσιτικό γραφείο Abitazione στη Θεσσαλονίκη.

 

Όπως επισημαίνει, είναι διαφορετική η περίπτωση ενός επενδυτή που αγοράζει μαζικά κατοικίες και διαφορετική εκείνη ενός πολίτη τρίτης χώρας που αποκτά ένα μόνο σπίτι προκειμένου να κατοικήσει μόνιμα στην Ελλάδα.

 

Η παρατήρηση διατηρεί τη σημασία της και μετά τις κυβερνητικές διευκρινίσεις, καθώς ο συντελεστής 15% αφορά τα φυσικά πρόσωπα χωρίς να έχει ανακοινωθεί έως τώρα διαφοροποίηση ανάλογα με τον αριθμό των κατοικιών που αγοράζουν ή τον σκοπό για τον οποίο τις αποκτούν.

 

Το αίτημα είναι η παρέμβαση να στοχεύσει περισσότερο τις μαζικές επενδυτικές αγορές που ανταγωνίζονται άμεσα την εγχώρια ζήτηση και λιγότερο τον πολίτη τρίτης χώρας που αγοράζει μία κατοικία για ιδιοκατοίκηση.

 

«Η στεγαστική κρίση δεν έχει μία μόνο αιτία»

 

Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος υπογραμμίζει ότι η παρουσία των ξένων αγοραστών δεν μπορεί να θεωρηθεί η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης.

 

Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, το υψηλό κόστος κατασκευής, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις και η αργή επανένταξη κλειστών και παλαιών ακινήτων στην αγορά αποτελούν, σύμφωνα με τους μεσίτες, βασικότερους παράγοντες πίσω από την άνοδο των τιμών.

 

Η διεθνής ζήτηση μπορεί να πιέζει τις αξίες σε συγκεκριμένες περιοχές και κατηγορίες ακινήτων, δεν επιδρά όμως με τον ίδιο τρόπο σε ολόκληρη την αγορά. Για τον λόγο αυτόν οι επαγγελματίες του κλάδου επιμένουν ότι η φορολογία της ζήτησης πρέπει να συνοδεύεται από μέτρα για την αύξηση της προσφοράς, την επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων και την ενεργοποίηση κενών ακινήτων.

 

«Ο κίνδυνος για τις νέες κατοικίες»

 

Την άλλη όψη του μέτρου αναδεικνύει ο δικηγόρος και εταίρος της «Ρισβάς & Συνεργάτες» Αλέξανδρος Ρισβάς, με σημαντική εμπειρία στο πρόγραμμα Golden Visa.

 

Όπως υποστηρίζει, ένας ξένος επενδυτής που χρηματοδοτεί τη μετατροπή ενός εγκαταλελειμμένου κτιρίου γραφείων, ενός εμπορικού ακινήτου ή ενός βιομηχανικού κτιρίου σε κατοικίες δεν αφαιρεί σπίτια από την αγορά, αλλά δημιουργεί νέο απόθεμα.

 

Η υπερβολική φορολογική επιβάρυνση επενδύσεων αυτής της μορφής μπορεί, επομένως, να οδηγήσει στο αντίθετο αποτέλεσμα από το επιδιωκόμενο. Το κρίσιμο, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι να διαχωριστούν τα κεφάλαια που ανταγωνίζονται τους μόνιμους κατοίκους για το υφιστάμενο απόθεμα από εκείνα που χρηματοδοτούν νέες αναπτύξεις, αναβαθμίσεις και αλλαγές χρήσης.

 

Μετά τη διευκρίνιση ότι οι επαγγελματικοί χώροι δεν υπάγονται στον αυξημένο φόρο, το ενδιαφέρον μεταφέρεται στο στάδιο κατά το οποίο ένα τέτοιο ακίνητο έχει μετατραπεί σε κατοικία και μεταβιβάζεται σε φυσικό πρόσωπο τρίτης χώρας. Αυτό είναι ένα από τα σημεία που η αγορά ζητά να αποσαφηνιστούν στο νομοσχέδιο.